房地產(chǎn)投資風(fēng)險問題的分析研究的論文怎么寫!

【專家解說】：房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究 摘　要:通過論述房地產(chǎn)業(yè)的特點找出房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因,研究了房地產(chǎn)投資的種類,提出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險 的防范措施,以幫助投資者在目標(biāo)收益一定時將風(fēng)險降到最低,或是在風(fēng)險程度一定時使投資者獲得更多利潤。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),投資,風(fēng)險,策略 　　房地產(chǎn)投資是以預(yù)測未知的將來需求而將貨幣和其他資源 投入房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等活動中的一種投資行 為,以期在將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過 程,它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點,很難在一開始就對 整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的收益作精確的估計,從而 不可避免地帶有風(fēng)險。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的存在始終對企業(yè)和項 目構(gòu)成威脅。一個企業(yè)要想發(fā)展壯大,開發(fā)項目要想獲得成功, 必須做好風(fēng)險管理工作。 1　房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險的原因很多,所掌握信息不全、不準(zhǔn),投 資決策草率是主要的原因。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研 不細(xì),對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會導(dǎo)致在運 用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差,宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不 利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險。表現(xiàn)為:前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物 價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;貨幣發(fā)行政策和 銀行信貸政策、房地產(chǎn)供求形勢的變化;房地產(chǎn)政策及由此形成 的大氣候。發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策, 金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。此外,自然災(zāi)害和意 外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。 2　投資風(fēng)險的分類 1)按風(fēng)險形成原因劃分為:自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、市場風(fēng)險和 技術(shù)風(fēng)險。a.自然風(fēng)險,指由于自然力的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā) 商帶來的各種風(fēng)險,如地震、暴風(fēng)雪、洪水和火災(zāi)等。b.社會風(fēng) 險,指由于不可預(yù)料的團體或個人行為引起的風(fēng)險,如罷工、偷竊 等,還包括政治因素所帶來的風(fēng)險,如戰(zhàn)爭、叛亂等。c.市場風(fēng) 險,指由于房地產(chǎn)市場中供求變化、通貨膨脹、價格波動以及消費 者偏好改變等引起的風(fēng)險。d.技術(shù)風(fēng)險,指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn) 步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險。2) 按風(fēng)險性質(zhì)可劃分為:純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險。a.純粹風(fēng)險也稱靜 態(tài)風(fēng)險,指只有損失機會而沒有獲利可能的風(fēng)險,如地震、火災(zāi)及 建材被盜等。b.投機風(fēng)險也稱動態(tài)風(fēng)險,指既有損失機會又有獲 利可能的風(fēng)險,如房地產(chǎn)市場供求變化、消費偏好變化等。3)按 風(fēng)險可控與否可劃分為:可控風(fēng)險和不可控風(fēng)險。a.可控風(fēng)險, 指房地產(chǎn)開發(fā)商對風(fēng)險形成的原因和條件有清楚的了解,能通過 相應(yīng)的措施對風(fēng)險發(fā)生的可能性進(jìn)行預(yù)測,將其控制在一定的范 圍。b.不可控風(fēng)險,指房地產(chǎn)開發(fā)商對風(fēng)險形成的原因和條件認(rèn) 識不清,或者即使有一定了解,但無力改變外界條件,難以對其進(jìn) 行控制與管理。4)按房地產(chǎn)開發(fā)程序可劃分為:房地產(chǎn)投資決策 階段風(fēng)險、房地產(chǎn)投資前期階段風(fēng)險、房地產(chǎn)建設(shè)階段風(fēng)險和房 地產(chǎn)租售階段風(fēng)險。a.房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險,指房地產(chǎn)開發(fā) 商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策時可能發(fā)生的各種風(fēng)險。b.房 地產(chǎn)投資前期階段風(fēng)險,指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資 前期階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。c.房地產(chǎn)建設(shè)階段風(fēng)險,指房地 產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。 d.房地產(chǎn)租售階段風(fēng)險,指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目出租 或出售階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。5)其他房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類 的方法。除上述四個方面外,還可從風(fēng)險的影響范圍(局部風(fēng)險、 系統(tǒng)風(fēng)險)、發(fā)生范圍(宏觀風(fēng)險、微觀風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險、外部風(fēng) 險)、風(fēng)險程度(輕度風(fēng)險、中度風(fēng)險、高度風(fēng)險)以及能否保險(可 保風(fēng)險、不可保風(fēng)險)等方面具體地進(jìn)行劃分。 3　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避和控制 1)投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散, 達(dá)到減少風(fēng)險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和 共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到 不同區(qū)域,從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣對投資的影響,達(dá) 到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合 理的投資時間間隔,從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投 資也是一種常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共 同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資,利益共享,風(fēng)險同擔(dān),充分調(diào)動投 資各方的積極性,最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。2)投資組合 策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程 度和年獲利能力,按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投 資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。 例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分 在高檔寫字樓等。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益去彌 補低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地 產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)的合理 的資金比例。3)加強資產(chǎn)管理策略。通過加強資產(chǎn)管理來控制 風(fēng)險,一個投資項目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為 重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì),進(jìn)而提高管理水平,可 以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資 產(chǎn),減少經(jīng)營費用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制 風(fēng)險。4)通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 中租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收, 就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物 價指數(shù)上升而相應(yīng)變動,就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者。在開 發(fā)商與建筑商施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到類 似的作用。5)通過市場調(diào)查實行正確決策來預(yù)測和控制風(fēng)險。 風(fēng)險無非是指在投資經(jīng)營過程中存在各種不確定因素,從而使實 際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這 種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息, 把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中 的風(fēng)險。6)保險策略。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損 失,實現(xiàn)資金的循環(huán)運動,保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有 十分重要的意義。尤其對于增強房地產(chǎn)投資者的信譽,促進(jìn)房地 產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。房地產(chǎn)投資者在購買保險時 應(yīng)充分考慮選擇房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種,確定適當(dāng)?shù)谋?險金額,合理劃分風(fēng)險單位和原定費率以及選擇信譽良好的保險 公司等幾方面的因素。 4　結(jié)語 當(dāng)今正處于世界金融危機浪潮席卷全球,各行業(yè)的經(jīng)濟壓力 都很大,特別是房地產(chǎn)業(yè),受金融危機的影響最為明顯,所以針對 于此房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的措施更不容忽視。實事上,并非每一 風(fēng)險因素引起的風(fēng)險都是可以消除的。沒有風(fēng)險的房地產(chǎn)投資 是不存在的。但是只要我們能夠很好的掌控風(fēng)險,這些措施可以 在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險降到盡可能低的限度,或 在風(fēng)險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的利潤。 參考文獻(xiàn): [1]　趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理系統(tǒng)[J].基建優(yōu)化,1995 (31):33-34. 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