住宅小區(qū)的住宅維修金和公共設(shè)施專項維修基金由誰提供？

【專家解說】：　　收房細(xì)則 　　1 檢查所有插座 　　沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 　　2 檢查所有窗戶 　　·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。 　　·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 　　·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 　　3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！ 　　4 檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固 　　5 檢查每一個燈和開關(guān) 　　6 檢查每一個水龍頭 　　7. 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利 　　8. 收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊 　　第一篇 　　房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因為它涉及到兩方面的關(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進行講解。 　　交房一般程序 　　1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。 　　2.購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。 　　3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行整改，修理后再由購房者驗房。 　　4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。 　　如何收房 　　對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實際上，收房時主要有三個問題。 　　1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。 　　此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等。 　　2.審查房屋的質(zhì)量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。 　　3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。 　　房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。 　　物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。 　　公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。 　　第二篇 　　1招：看“備案”留“兩書” 　　新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。 　　2招：衛(wèi)生間不滲不存 　　檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 　　檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。 　　4招：輕敲各面聽空裂 　　墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 　　5招：頂層住戶查滲雨 　　如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。 　　6招：陽臺裂縫危險大 　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。 　　7招：保溫不好墻滴水 　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。 　　8招：大開龍頭查漏堵 　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 　　9招：暖氣支管有坡度 　　暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。 　　10招：供暖管道要套管 　　供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 　　11招：拉閘斷電不可少 　　電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 　　12招：保險插座護幼童 　　為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。 　　13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 　　衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。 　　14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道 　　廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。 　　15招：開關(guān)接口拉一拉 　　檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。 　　第三篇 　　2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。 　　3、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 　　5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 　　6、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 　　7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？ 　　8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ 　　10、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。 　　11試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 　　12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 　　13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。 　　14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？ 　　15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 　　16、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。 　　17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。 　　18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？ 　　19、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細(xì)表。 　　收樓日應(yīng)帶裝備 　　1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 　　2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。 　　3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。 　　4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。 　　6、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。 　　7、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 　　第四篇 　　收樓要驗?zāi)男﹥?nèi)容？ 　　--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積 　　從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。 　　電氣 　　1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地； 　　2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置； 　　3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； 　　4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠； 　　5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠； 　　6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線； 　　7、配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運行，各類管線是否安全可靠； 　　8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。 另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。 　　屋面 　　1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏； 　　2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔； 　　3、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。 　　地面 　　1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角； 　　2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏； 　　3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 　　驗樓經(jīng)驗談 　　一、土建工程的驗收 樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。 　　二、給排水工程的驗收 1、 給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位； 2、 所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好； 3、 廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速； 4、 在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）； 　　三、照明用電工程的驗收 1、 檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準(zhǔn)）； 2、 檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀； 3、 三線插座是否已安裝接好地線； 4、 燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）； 5、 門鈴、報警系統(tǒng)工作正常； 　　四、裝修工程的驗收（包括衛(wèi)生潔具） 1、 木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）； 2、 墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 3、 無木地板、地瓷磚時，水泥地面應(yīng)大致平整； 4、 鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗收的細(xì)項實在非常多，買家在驗樓時最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗多幾次亦無妨。 　　2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 　　2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進行實地驗收。 　　2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 　　2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換； 　　2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 　　2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修； 　　2.2.4 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期； 　　2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。 　　3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 　　3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。 　　3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的； 　　3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的； 　　4 收房時要注意房屋的保修期 　　4.1 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！?　　4.2 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?　　4.3 那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 　　4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。） 　　4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 　　4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 　　4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； 　　4.3.5 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定； 　　4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算； 　　4.4 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。 　　5 對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析 　　5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金 　　5.1.1 基本對策--購房人有權(quán)拒絕。 　　5.1.2 根據(jù)我國《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。 　　5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地<2000>478號文），而代征人不能委托其它單位代征（參見京地稅征<1997>389號文），如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經(jīng)觸犯了法律。 　　5.1.4 關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文（京國土房管物字〔2001〕1170號）明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文（88號）廢止。 　　5.1.5 如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責(zé)任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時間逾期一年是要承擔(dān)法律責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔(dān)保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔(dān)保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。 　　5.1.6 近年契稅的下調(diào)和房價的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進行補繳，因此，對購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為合適的。 　　5.2 在商品房交付使用時，有的房地產(chǎn)商會列出一些費用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？” 　　5.2.1 基本對策-- 不合理，拒交 　　5.2.2 在1986年10月1日生效的經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位（以下簡稱房地產(chǎn)商），應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費（簡稱‘四源’建設(shè)費）。‘四源’建設(shè)費包括在建設(shè)項目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項目竣工時根據(jù)交費范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)?！边@些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項目的“支管”，費用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。 　　5.2.3 那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔(dān)呢？根據(jù)北京市人民政府73號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度。開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。”對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包涵在房價之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費用”。因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都是錯誤的。 　　5.2.4 同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開通費。雖然，北京提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實要收入網(wǎng)費和初裝費，但并不等于這筆費用一定要由購房人承擔(dān)。 　　5.2.4.1 如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項目，而在合同外進行了增加，這些項目的入網(wǎng)費或初裝費，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時強行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。 　　5.2.4.2 如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項目，入網(wǎng)費或初裝費應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費提供”為借口強行收費是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會具體約定房屋要免費提供窗戶，免費提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時向購房人收取窗戶安裝費、玻璃費用呢？顯然不能！ 　　5.2.5 國家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時應(yīng)按購房人的理解處理。 　　5.3 購房人收房時要不要交“測繪費”？ 　　5.3.1 基本對策—拒 　　5.3.2 常見問題1：“購房人得到的房產(chǎn)證上都會附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米0.3元，開發(fā)商要求購房人交“測繪費””--這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰委托、誰付費”的原則，引用北京市物價局、北京市財政局關(guān)于對轉(zhuǎn)發(fā)國家計委財政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件的通知的補充通知中明確規(guī)定說明：“一、計價格<2002>595號規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即： 0.30元/建筑平方米（含測量費）。二、對開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費，含測量費0.30元/平方米；不含測量費0.18元/平方米?！边@也就是說購房者不是買的平房就不用交測量費。 　　5.3.3 常見問題2：“各區(qū)收的測繪費不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收”--這是對二手房的收費，對新建房屋的收費，國家和北京有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū)國土房地局自行制定收費標(biāo)準(zhǔn)。 　　當(dāng)然不排除收費標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對各種收費時有權(quán)要求收費人提供收費依據(jù)，沒有依據(jù)的收費完全有理由拒交。 　　5.4 繳納公共維?