試述國家房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策今年對我國股市的影響？為何搞宏觀調(diào)控那些政策 ？

【專家解說】：無論采納與否，都與樓主探討下“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策”的政策導(dǎo)向，以及國家的意圖，也就是說先回答樓主第二個問題【為何搞宏觀調(diào)控那些政策？】，如下： 首先我們從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來論述，影響一個經(jīng)濟(jì)體發(fā)展因素，在此，即是“拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素”。 這個不得不說到“三駕馬車”，它們包括： 1.【投資】：這里說的是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，例如投資在某某制造業(yè)，某某水利工程，而不是指諸如股票投資，債券投資，房地產(chǎn)投資等此類項(xiàng)目 2.【消費(fèi)】：即是我們常說的“內(nèi)需”，簡單來說就是包括吃喝拉撒、享受品、服務(wù)等消費(fèi)項(xiàng)目 3.【出口】：這里一般指“凈出口總值”，它是由出口值減去入口值，所得出的 那么，房地產(chǎn)歸屬于以上三者哪一類呢？確切的說，它屬于“消費(fèi)”，只不過被延伸出類“投資”功能，就像之前大蒜一樣，本來是消費(fèi)品，因?yàn)榍蟠笥诠?，后來被人爆炒，變成不倫不類的“消費(fèi)+投資”結(jié)合物，所以后來國家下力度打擊炒風(fēng)；又比如鉆石，本來只是裝飾品，后來變成了投資品。但說到底，房地產(chǎn)依然屬于消費(fèi)品項(xiàng)目。 好了，從以上我們明確了房地產(chǎn)的屬性。其次，我們要從民生的角度來論述，房地產(chǎn)為什么到了“不得不調(diào)控”的地步的原因。 我們都知道一個國民的收入水平是有限的，假定他每月的收入值為100， 1.那么，當(dāng)他把每月的收入的20%~40%，花費(fèi)在房產(chǎn)上，很顯然剩下的錢能夠支持他非常瀟灑地度日，剩余的錢能夠支持購買衣服、奢侈品，吃上好飯好菜，甚至除外旅游等等，如此一來，經(jīng)濟(jì)項(xiàng)的【消費(fèi)】被拉升，甚至【投資】和【出口】都被拉升，刺激著國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展； 2.當(dāng)他把每月收入的60%~80%都投入到房產(chǎn)中，這個時候就有點(diǎn)麻煩了，剩余的錢只能緊巴巴的度日，買衣服不舍得，旅游別指望，汽車更買不起，吃頓飯都得好好想想怎么省，自然就沒有能力去支持經(jīng)濟(jì)的【消費(fèi)】，更別提【投資】和【出口】了； 3.當(dāng)他把每月收入的80%~90%以上都投入到房產(chǎn)中，這就出嚴(yán)重的問題了，試問，他已經(jīng)完全淪落為“為房子打工”的地步，還得東湊西借的度日，如何有錢去“刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展”？這個時候是非常危險的，本來是用來為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的錢，都流到房地產(chǎn)去了，可以說是房地產(chǎn)侵吞了實(shí)體經(jīng)濟(jì)！ 4.最后，你沒有想到的是，當(dāng)把超過100%的收入（例如110%）投入到房地產(chǎn)時（此類現(xiàn)象可以參考香港的樓市發(fā)展史），也就是說當(dāng)你的房子，變成了“負(fù)資產(chǎn)”的時候，這個時候經(jīng)濟(jì)鐵定是要崩潰的！個中道理不言而喻。 綜上所述，很明顯無論是整個國家，或者是地方上要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都是不能以“發(fā)展房地產(chǎn)”作為帶動的火車頭，否則就會發(fā)展成“富人越富，窮人越窮”，并且實(shí)體經(jīng)濟(jì)會深受其害。因此，我們國家在意識到房地產(chǎn)正在侵吞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的時候，下手搞了這些房地產(chǎn)調(diào)控政策。 回到第一個問題【房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策今年對我國股市的影響】，其實(shí)調(diào)控政策由來已久，不過1年多以前的政策顯然是雷聲大雨點(diǎn)小，又或者是“中央有政策，地方有對策”（地方政府因賣地等諸多收入，對房地產(chǎn)調(diào)控政策陽奉陰違），只不過今年嚴(yán)厲起來，讓人覺得政策比較到位。 房地產(chǎn)調(diào)控政策首當(dāng)其沖影響的自然是房地產(chǎn)板塊的股票，但因?yàn)檎叩闹赶蚴窍葟狞c(diǎn)再到面的（從試點(diǎn)一線城市再到二三線城市，最后有望推廣到全國），所以我們看到一線地產(chǎn)商率先受到?jīng)_擊而茍延殘存，二三線地產(chǎn)商死灰未滅。以往因?yàn)檎叩穆┒?，以及地方上的各種制度弊病，導(dǎo)致地產(chǎn)商可以極少的啟動資金拿地圈地，繼而向銀行貸款，再到賣樓花等手段，整個從拿地到賣樓的過程，可以說是干著穩(wěn)賺不賠的買賣，環(huán)環(huán)相扣，完全是空手套白狼的操作模式！ 但政策一來，過去的模式現(xiàn)在行不通了。地產(chǎn)商必須付出更多的錢，同時得讓資金盡快回籠，否則任何一個環(huán)節(jié)卡殼，企業(yè)虧損乃至關(guān)門大吉都是正?，F(xiàn)象。 如此一來，上市的房地產(chǎn)公司自然也就從弄潮兒，變成了市場的棄兒了（但這有個過程，不可能一步到位），殺刀正慢慢地從大地產(chǎn)商到二三線地產(chǎn)商頭上移動。 據(jù)統(tǒng)計，今年的行業(yè)景氣度調(diào)查，地產(chǎn)行業(yè)的景氣值跌到90左右（100為線，高于100為景氣度越高；低于100為不景氣）。 因此而帶來的影響，還有建筑行業(yè)（包括建筑公司、建筑材料商等，像水泥，鋼材），以及一些大宗商品的交易（例如銅）。 我們都知道房子是用什么來建造的，以鋼鐵行業(yè)為例，我國的鋼鐵制造首先是被扼住“原材料價格”的咽喉，接著是高耗能低產(chǎn)出的行業(yè)特性，然后還遭遇房地產(chǎn)調(diào)控這“破事兒”，這個行業(yè)可以說是目前我國眾多行業(yè)中比較“鐵定不被看好”的行業(yè)之一。這個可以從股市上看到端倪。 當(dāng)然還有水泥板塊，稍好，因?yàn)榻ǚ孔拥纳倭?，我還有國家大型建筑項(xiàng)目（例如水利，保障房）維持著，而且該板塊區(qū)域性很強(qiáng)（也就是說廣東的水泥不可能運(yùn)到湖北賣，對吧），總有一點(diǎn)地方上壟斷的味道，一息尚存，同樣這個也可以從股市上看到水泥板塊的股票正不上不下的走著。 還有更多的行業(yè)就不一一論述了，下面討論下房地產(chǎn)調(diào)控對大市的影響。 我們都說政策正在“擠房地產(chǎn)的泡沫”，這個是毋庸置疑的，因?yàn)橹挥邪堰@個大泡沫擠掉或者擠爆，錢才可以流向國民經(jīng)濟(jì)所特別需要的【投資】和【消費(fèi)】項(xiàng)目。 特別是我國正進(jìn)入“十二五規(guī)劃”的時間，國家的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向主要是以“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”為綱領(lǐng)。說到轉(zhuǎn)型，什么型呢？也就是：把過去勞動密集型經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向發(fā)展為知識密集型經(jīng)濟(jì)。說到這個，其實(shí)我們正在走過去類似韓國日本的路子（區(qū)別是日本轉(zhuǎn)了20年都沒轉(zhuǎn)過來，韓國轉(zhuǎn)的比較成功）。未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然是向著新能源，新技術(shù)，高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要錢，從何而來？我的看法是：一是淘汰落后支持發(fā)展新興（出臺政策壓制淘汰舊產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)，扶持新的）；二是撥亂反正（就是要干掉房地產(chǎn)這個帶頭搗蛋的行業(yè)，把錢摳回來干點(diǎn)正事）。 我們常說“股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，這句話不應(yīng)該因?yàn)锳股是“政策市”而有偏差。擠掉房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，能夠使得國民經(jīng)濟(jì)向健康的方向發(fā)展，并且有利于民生（再不調(diào)控就不單是貧富懸殊的問題，而是民不聊生的問題了）。 房地產(chǎn)的調(diào)控政策，真正指向的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。資金（無論是正常渠道的資金，還是熱錢）的流向總是有兩個方向：一是安全的；二是能增值的。當(dāng)樓市泡沫爆裂，資金自然會（部分或大部分）流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，實(shí)體企業(yè)只有獲得資金的支持，政策的支持，才能定下心來發(fā)展（無論是發(fā)展新技術(shù)，還是發(fā)展渠道），而不是去放高利貸，做金融投資，炒房，因?yàn)樽鲞@些投資“無利可圖”，而安心發(fā)展企業(yè)卻是“有利可圖”。 反應(yīng)到股市上來，一家上市公司能持續(xù)健康的發(fā)展，持續(xù)的盈利，自然會受到投資者的追捧。市場總是能夠發(fā)現(xiàn)哪些股票具有投資價值，哪些應(yīng)該摒棄。那么，大的方向之下，雖然我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型陣痛期，還有外圍經(jīng)濟(jì)的震蕩影響，但是總體而言我國股市還是以向上為主的。 則，在股市的行業(yè)選擇上，應(yīng)該具備長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，遠(yuǎn)離夕陽行業(yè)的上市公司（例如房地產(chǎn)，鋼鐵等），即是短期他們的股價會有反彈跡象；趁低吸納新興行業(yè)的個股（例如新能源，環(huán)保等）。 綜上所述，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，整體而言對我國股市是一個“利好因素”。干掉這個“大蛀蟲”不但可以省回許多“米”，更能讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)沿著規(guī)劃的路線健康發(fā)展。