政府開發(fā)一塊地，要包給房地產(chǎn)商的。這塊地的性質(zhì)對政府的開發(fā)決策和房地產(chǎn)商的獲利的影響有哪些？

【專家解說】：《土地管理法》第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。 征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費， 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準， 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償 費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。 我們的總理已經(jīng)說了：中國的農(nóng)民問題的核心是土地問題。中國的改革是從農(nóng)村開始的，最重要的是實行了家庭承包經(jīng)營。土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營權屬于農(nóng)民，這是一大特點，也是一大優(yōu)勢。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。 在中國，必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權，必須對那些占用農(nóng)民的土地要給予應有的補償，土地出讓金主要應該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律，強占、亂占農(nóng)民土地的人。 1?征收耕地補償標準? 旱田平均每畝補償1.3萬元。? 水田平均每畝補償2萬元。? 菜田平均每畝補償3萬元。? 2?征收基本農(nóng)田補償標準? 旱田平均每畝補償1.76萬元。? 水田平均每畝補償2.64萬元。? 菜田平均每畝補償4.4萬元。? 3?征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償0.64萬元。? 4?征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償0.72萬元。? 5?征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償0.16萬元。? （二）其他稅費? 1?耕地占用稅，按每平方米2元計算。? 2?商品菜地開發(fā)建設基金，按每畝1萬元計算。? 3?征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規(guī)定使用。? 4?耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，由吉林省征地事務服務處具體組織實施，統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國土資源廳負責監(jiān)督驗收。? 三）征地工作程序? 1?告知征地情況。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。? 2?確認征地調(diào)查結(jié)果。國土資源部門會同交通、林業(yè)部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權人、各市動遷辦公室共同確認。? 3?組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。? 4?簽訂征地補償協(xié)議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人簽訂征地補償協(xié)議，并將協(xié)議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。? 5?公開征地批準事項。經(jīng)依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項?？h（市）國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。? 6?支付征地補償安置費。征地補償安置方案經(jīng)市、縣政府批準后應按法律規(guī)定的時限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按時支付征地補償安置費用。當?shù)貒临Y源部門要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關部門對被征地集體組織內(nèi)部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。? 三、房屋地上物補償標準? 1?房屋補償標準? 樓房(二層以上)每平方米補償650元。? 搗（預）制磚砼結(jié)構房屋每平方米補償550元。? 磚瓦房每平方米補償400元。? 平(草)房每平方米補償300元。? 2?其他地上(下)附著物補償標準? 倉房每平方米補償120元。? 室外水泥地坪每平方米補償25元。? 沼氣池每個補償400元。? 廁所每平方米補償50—100元。? 豬雞舍每平方米補償50—100元。? 塑料大棚每平方米補償25—30元。? 菜窖每平方米補償50—130元。? 磚石墻每延長米補償50元。? 格柵（含工藝格柵欄）每延長米補償150元。? 大門樓每個補償400元。? 飲用水井（含壓水設備）每眼補償2000元。? 農(nóng)家排灌水井（含泵水設備）每眼補償2000元。? 排灌大井（含設備）每眼補償1萬元。? 排水管（塑料管、鑄鐵）每延長米補償10—30元。? 電話移機補助費每戶200元。? 有線電視遷移補助費每戶300元。? 墳每座補償300元。? 3?異地安置補助費（包括宅地、配套設施、租房費等）每戶6000元。 土地補償計算公式 (1)土地補償費=被征地畝數(shù)*年產(chǎn)值*補償倍數(shù) (2)安置補助費=需要安置的人數(shù)*年產(chǎn)值*補償倍數(shù) 需要安置的人數(shù)=被征地數(shù)/征地前人均分配耕地數(shù) 例如:某市建設博物館需要征收土地120畝,該耕地平均年產(chǎn)值為5000元/畝,補償方案批準補償倍數(shù)為:土地補償費10倍;安置補助費為10倍,該村人均耕地為0.8畝,問該村應獲得多少土地補償費和安置補助費? 土地補償費=120畝*5000元/畝*10倍 =6,000,000.00元 (每畝為50000元) 安置補助費=(120畝/0.8畝)*5000元/畝*10倍 =7,500,000.00元 (每口人為50000.00元) 土地補償費與安置補助費總計為:13,500,000.00元。 果樹補償標準 1,蘋果樹 培育期（1-5年）平均每株補償5-90元； 初果期（6-8年）平均每株補償90-210元； 盛果期（9-25年）平均每株補償210-1200元； 衰果期26年以上平均每株補償600元。 2,梨樹 培育期（1-5年）平均每株補償5-45元； 初果期（6-8年）平均每株補償45-144元； 盛果期（9-25年）平均每株補償144-1200元； 衰果期26年以上平均每株補償600元。 3,桃樹 培育期（1-3年）平均每株補償5-45元； 初果期（4-8年）平均每株補償45-144元； 盛果期（9-20年）平均每株補償144-360元； 衰果期21年以上平均每株補償180元。 4,葡萄樹 培育期（1-2年）平均每株補償5-10元； 初果期（3-5年）平均每株補償10-90元； 盛果期（6-11年）平均每株補償90-180元； 衰果期12年以上平均每株補償80元。 5,棗樹 培育期（1-3年）平均每株補償5-10元； 初果期（4-8年）平均每株補償10-80元 盛果期（9-30年）平均每株補償80-650元； 衰果期31年以上平均每株補償320元。 6,板栗 培育期（1-4年）平均每株補償5-10元； 初果期（5-7年）平均每株補償10-180元； 盛果期（8-35年）平均每株補償180-900元； 衰果期36年以上平均每株補償450元。 7,雜果樹 培育期（1-3年）平均每株補償5-10元； 初果期（4-10年）平均每株補償10-30元； 盛果期（11-25年）平均每株補償30-80元； 衰果期26年以上平均每株補償40元。 林木補償標準（根據(jù)全國各地標準參考值，供農(nóng)民征求意見參考） 1,林木補償標準 ⑴楊、柳、榆、槐樹林木補償費 1—3年平均每畝補償1200元； 4—13年平均每畝補償1800—3600元； 14—20年平均每畝補償3000—1800元； 21年以上平均每畝補償1200元。 ⑵柞樹林木補償費 1—3年平均每畝補償1200元； 4—20年平均每畝補償1800—3000元； 21—50年平均每畝補償4400—6000元； 51年以上平均每畝補償2400元。 ⑶紅松林木補償費 1—3年平均每畝補償1200元； 4—20年平均每畝補償2000—3100元； 21—40年平均每畝補償4600—6200元； 41—70年平均每畝補償16800元； 71年以上平均每畝補償9600元。 ⑷落葉松林木補償費 1—3年平均每畝補償1200元； 4—20年平均每畝補償1800—3000元； 21—50年平均每畝補償6000—2500元； 51年以上平均每畝補償1100元。 2,民房前屋后林木補償標準 一般林木（楊柳榆槐等） 幼齡林（1—10年生）平均每株補償5—20元； 中齡林（11—20年生）平均每株補償22—50元； 成熟林（21年以上）平均每株補償11元。 3,森林植被恢復費 用材林、經(jīng)濟林、薪炭林、苗圃地每畝4000元； 未成林每畝2667元； 防護林、特種用途林每畝5336元、國家重點防護林和特種用途林每畝6667元； 疏林地、灌木林地每畝2000元； 宜林地、采伐跡地、火燒跡地每畝1334元。 4,林業(yè)設計費按林地、林木和森林植被恢復費總和的3%收取。