避免“入坑”分布式光伏電站投資并購這四大問題你應(yīng)了解

　　光伏電站項目備案后的股權(quán)限轉(zhuǎn)問題

　　光伏電站項目在備案之后、投產(chǎn)之前會涉及股權(quán)限轉(zhuǎn)，股權(quán)限轉(zhuǎn)要求非常嚴格，所帶來的法律后果也非常嚴重。因此光伏項目備案要重點關(guān)注以下幾個方面：第一，建設(shè)期重大事項的變更，包括項目法人、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)地點，如果出現(xiàn)這種變更要履行變更或者備案主管部門認可的手續(xù)；第二，備案的有效期；第三，股權(quán)限轉(zhuǎn)問題；第四，備案文件的具體要求，要關(guān)注不同省份、地市的一些具體要求。

　　根據(jù)國家能源局專項監(jiān)管報告（新能源部分），對擅自變更項目重大事項等違規(guī)行為，采取通報、責(zé)令投資主體限期完善相關(guān)手續(xù)、暫停可再生能源電價補貼等方式處理；對倒賣“路條”及核準(zhǔn)（備案）文件等違法違規(guī)行為，采取責(zé)令限期整改、將出讓方投資主體納入不良信用記錄、取消可再生能源電價補貼、依法給予行政處罰并予公開通報等方式處理；對涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)。

　　“光伏指標(biāo)”的問題

　　分布式光伏電站分為屋頂分布式和地面分布式兩類，這兩類光伏電站規(guī)?？刂普卟煌?。

　　國家能源局《關(guān)于進一步落實分布式光伏發(fā)電有關(guān)政策的通知》（國能新能〔2014〕406號）規(guī)定，在地面或利用農(nóng)業(yè)大棚等無電力消費設(shè)施建設(shè)、以35千伏及以下電壓等級接入電網(wǎng)（東北地區(qū)66千伏及以下）、單個項目容量不超過2萬千瓦且所發(fā)電量主要在并網(wǎng)點變電臺區(qū)消納的光伏電站項目，納入分布式光伏發(fā)電規(guī)模指標(biāo)管理，執(zhí)行當(dāng)?shù)毓夥娬緲?biāo)桿上網(wǎng)電價。

　　國家能源局《關(guān)于下達2016年光伏發(fā)電建設(shè)實施方案的通知》（國能新能〔2016〕166號）規(guī)定，屋頂分布式光伏發(fā)電項目及全部自發(fā)自用的地面分布式光伏發(fā)電項目不限制建設(shè)規(guī)模，各地區(qū)能源主管部門隨時受理項目備案，項目建成后即納入補貼范圍。

　　此前某地區(qū)已經(jīng)備案的光伏項目，在申請電價補貼過程中在信息錄入環(huán)節(jié)遇到困難，原因就是地面分布式和屋頂分布式是兩套管理，執(zhí)行兩個補貼標(biāo)準(zhǔn)。所以在收購項目時一定要查清它所屬的指標(biāo)范圍。

　　地面分布式用地問題——農(nóng)光互補用地之“原罪”

　　隨著相關(guān)用地政策的更新，農(nóng)光互補項目用地類型、征稅范圍等不斷發(fā)生變化，導(dǎo)致對農(nóng)光互補項目用地在合規(guī)性方面判定困難。

　　國土資源部《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)[2015]5號）規(guī)定，對建設(shè)占用農(nóng)用地的，所有用地部分均應(yīng)按建設(shè)用地管理。

　　2016年10月13日，國土資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于光伏發(fā)電用地有關(guān)事項的函》（國土資廳函〔2016〕1638號）。規(guī)定國土資規(guī)〔2015〕5號下發(fā)以后，對于使用農(nóng)用地新建光伏發(fā)電項目的，包括光伏方陣在內(nèi)的所有用地均按建設(shè)用地管理。

　　根據(jù)以上規(guī)定，不管是項目備案時間是在規(guī)定前還是規(guī)定后，只要組件區(qū)用的是農(nóng)用地，都應(yīng)該按照建設(shè)用地管理辦農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。目前主要面臨問題是執(zhí)法尺度問題，各地有所不同。

　　農(nóng)光互補項目用地可能涉及兩類稅，一是城鎮(zhèn)土地使用稅。征收范圍有市區(qū)和郊區(qū)、縣級人民政府所在地、鎮(zhèn)人民政府所在地、和礦區(qū)。計稅面積分為點征，即按照占用的點計征。面征，即按照合同約定的土地面積。

　　二是耕地占用稅。國家稅務(wù)總局《耕地占用稅管理規(guī)程（試行）》規(guī)定的應(yīng)稅土地范圍包括耕地，園地，林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地以及草地、葦田。經(jīng)申請批準(zhǔn)占用應(yīng)稅土地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人。

　　光伏、風(fēng)力發(fā)電等項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，不屬于征稅范圍。

　　屋頂分布式項目的租賃問題

　　屋頂分布式項目核心的問題就是屋頂租賃。屋頂租賃有4個方面要關(guān)注。

　　1.產(chǎn)權(quán)調(diào)查

　?。?）房屋建設(shè)手續(xù)是否合規(guī)—四證

　　要確認房屋建設(shè)手續(xù)是否合規(guī)，要查證建設(shè)工程規(guī)劃許可、竣工驗收證明、消防驗收證明何房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　?。?）在先抵押、查封

　　最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

　　2.租賃備案

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房屋租賃之后要向房產(chǎn)管理部門登記備案，未經(jīng)備案的租賃合同具有法律效力，但不適用“買賣不破租賃”原則。

　　3、證明租賃在先

　　如何證明租賃在先呢？實踐中正在探討的方式有三：一是在抵押、查封前已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁的；二是在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；三是已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。

　　4.房屋征收問題

　　屋頂一旦被征收了電站資產(chǎn)該怎么補償？《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對被征收人給予停產(chǎn)營業(yè)損失補償，補償對象是被征收人即屋頂業(yè)主。

　　那么電站業(yè)主的補償如何取得？在簽訂屋頂租賃協(xié)議時要約定一旦屋頂被征收了電站資產(chǎn)要有補償，在合同里要明確約定補償分配。當(dāng)然要有證據(jù)證明“拆遷安置協(xié)議”里有電站這部分資產(chǎn)，補償費用確實發(fā)放到位。

　　總體而言，分布式光伏屋頂租賃注意事項：

　?。?）房屋建設(shè)手續(xù)是否合規(guī)，是否已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可及房屋產(chǎn)權(quán)證明；

　?。?）房屋在租賃之前是否存在抵押的情況；

　?。?）簽訂屋頂租賃協(xié)議的主體是否適格；

　?。?）“合同能源管理”模式的，需關(guān)注購電方的信用和經(jīng)營狀況；

　?。?）遭遇政府征收的停業(yè)補償問題。