房地產(chǎn)市場調(diào)控仍聚焦去庫存 未來或一城一策

樓市政策下一步怎么走？

對此，在昨日（7月14日）的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕表示，總體上看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫存。

不過，記者注意到，自去年底中央定調(diào)樓市去庫存后，經(jīng)過半年的市場演變，一線城市和部分二線核心城市不斷上漲的房價漸有喧賓奪主態(tài)勢，吸引走了大家對去庫存的關(guān)注。

對此，趙辰昕表示，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價持續(xù)過快上漲。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，未來政策將開始“托底蓋帽”。目前，在市場分化的背景下，調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化，房價上漲較快的城市出現(xiàn)了約束性的政策，比如上海和深圳的限購升級及部分城市的信貸收緊等。他指出，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的可能將會升級到一城一策。

三四線城市庫存壓力大

中國指數(shù)研究院的最新報告顯示，2016年上半年，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)上年末向好局勢。新房方面，上半年百城住宅均價累計上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。報告指出，政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動樓市成交增長。

具體來看，上半年，50個代表城市新建住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高，二季度增速有所收窄。從各級城市來看，上半年各類城市同比均增長，二線城市成交同比增幅最高。

在此情況下，記者注意到，多地也在地產(chǎn)調(diào)控方面量化目標(biāo)，拿出實招。比如，浙江明確提出要力爭2017年起基本實現(xiàn)將全省商品住宅庫存消化周期控制在16個月內(nèi)；四川省則要求編制土地供應(yīng)計劃，將商品住房可售周期超過2年的縣（市、區(qū)）納入“減少直至?xí)和?rdquo;類，暫停商品住宅用地供應(yīng)。

因此，發(fā)改委重申房地產(chǎn)市場調(diào)控中去庫存仍是主基調(diào)，無疑有其現(xiàn)實意義。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分經(jīng)濟(jì)條件較差、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱格局中。此類城市如果不采取積極的人口導(dǎo)入等措施，樓市反彈的空間不大。

嚴(yán)躍進(jìn)用5月的庫存數(shù)據(jù)舉例說，從35個城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為29個月，但相比4月有所減少。另外，類似煙臺、淮南的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

河北某地級市一位地產(chǎn)開發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三線城市的房子真的不好賣，當(dāng)?shù)乜傂枨蟛淮?，外來人口流入不多的城市也很難創(chuàng)造新增需求。但從首付比例和信貸等政策層面來講，的確也沒有太大放松空間了。

對此，趙辰昕指出，對三四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

熱點城市房價上漲過快

用冷熱不均來概括上半年的房地產(chǎn)市場并不為過，在三四線城市積極去庫存的同時，一些熱點城市卻在犯愁房價上漲問題。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2個月左右，此類城市后續(xù)房價看漲預(yù)期會繼續(xù)得到強(qiáng)化。

在一份標(biāo)準(zhǔn)排名研究院發(fā)布的《2016年上半年均價萬元以上城市房價漲幅榜》上，安徽省會合肥的表現(xiàn)異常搶眼。這份報告顯示，合肥上半年房價上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房價已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現(xiàn)了明顯的過熱勢頭。

監(jiān)管層顯然也注意到了一些熱點城市上半年房價的上漲情況。在昨日的發(fā)布會上，趙辰昕指出，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價持續(xù)過快上漲。

胡景暉建議，一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持平穩(wěn)；二線城市可以針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策；三、四線城市則需要加大去庫存力度。

值得一提的是，部分城市已經(jīng)開始行動。6月21日，合肥市出臺新的樓市調(diào)控措施，內(nèi)容包括：在購買二套房時，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成以及對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款等。

胡景暉表示，三、四線城市本身對人口的吸引力較弱，因此普惠政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會造成城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加不平衡，政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對待。

張大偉則指出，“目前房價上漲的城市數(shù)量逐漸增加，‘蓋帽’調(diào)控政策的主要特征將是去金融杠杠，這些城市的房價漲幅有望被抑制。”