新能源大時代，土地正成為資源被“中間方”高價轉租！

在轟轟烈烈的新能源大潮流下，與其相關的資源價格均在被持續(xù)推高。不僅光伏產業(yè)鏈的價格水漲船高，土地正成為光伏電站建設的瓶頸之一，土地的應用瓶頸一方面體現在持續(xù)收緊的光伏電站用地用林用草標準，國家層面和地方領域均相繼出臺了光伏用地政策，明確要求保護耕地、林地、嚴控能源項目用地。另一方面，土地成本也在不斷推高，土地正成為資源被高價轉租，由此引發(fā)的用地問題在不斷推高光伏電站的非技術成本與用地風險。

“中間商”推高光伏電站用地成本

近兩年，光伏電站用地屢屢被曝在媒體風口上，相關爆料大多以毀林毀田作為由頭，但是從媒體輿論發(fā)酵之后相關部門的督查結果來看，項目手續(xù)大多齊全，并不存在事件曝光中存在的問題。

以河北某項目為例，光伏們從公開渠道查詢到該項目的土地租賃協議。根據協議，項目公司分別與該鎮(zhèn)五個村的村民居委會簽訂了土地租賃協議，共租賃土地3700畝，租賃期限為20年。2021年土地租金為1200元/畝/年，按照每5年漲100元/畝的價格最高至1500元/畝/年。協議明確，各村委會要負責解決租金與村民、牧民收到款項不一致以及村民擅自漲價引起的糾紛等等。但是根據一份在網絡上流傳、未簽訂土地租賃合同文件顯示，“已經流轉土地由村委會統一經營，流轉期內按照每畝每年660元返還被流轉農戶”。

這意味著，農戶拿到的土地租金僅為合同價格的一半。無獨有偶，光伏們從一位電站投資從業(yè)者吳測(化名)那里了解到，該從業(yè)人員所在公司的一個位于山西的光伏電站項目，項目公司以660元/畝/年的價格承租，但最終到村民手里只有60元，“這個項目是個例，土地形態(tài)為采煤沉陷區(qū)，雖然土地性質有林地的問題，但對于農民來說也沒有耕種價值，早已經荒廢。但是，賺取土地差價在全國已經成為常態(tài)”，吳測補充道。

根據吳測介紹，“項目公司和村民之間一般有一個土地轉租方(土地資源方)，轉租土地給項目公司。比如，土地轉租方從當地村委或者鄉(xiāng)政府承租土地價格為600元/畝，但是轉租給項目企業(yè)的價格就漲到1200元/畝，而村委或鄉(xiāng)政府從村民手里流轉下來的土地租金則為300元/畝。所以項目公司花1200元承租土地，而到村民手中可能就只有300元，這其中900元的差價，一部分(600元)被土地轉租方賺走，一部分(300元)被村委或者鄉(xiāng)政府賺走。

“一般來說，土地資源方應該是拿大頭的”,吳測補充到，“很多土地資源方都有千絲萬縷的關系，所以土地轉租方可以用低價圈地，再抬高土地租金，以幾倍價格轉租給項目企業(yè)。如此一來，土地資源方拿大頭利潤，鄉(xiāng)政府或村委再剝掉一層利潤，留給村民的便寥寥無幾，到村民手中的租金至少被打折了50%以上。”

實際上，隨著新能源開發(fā)熱潮的興起，這樣的問題不僅僅存在于一個地方，光伏們了解到，包括海南、內蒙古、云南、山西均有此等現象。另一位行業(yè)人士任明(化名)告訴光伏們，去年上半年他在海南調研發(fā)現，真正的“地主”沒有幾個，全是“二道販子”無形中把土地價格抬高，2020年上半年租金是350元/畝/年，下半年漲到500，2021年變成了600-900/畝，一些地區(qū)還額外收取費用，讓項目企業(yè)交錢，才能辦理相關配套手續(xù)。

同樣的事情在內蒙古也層出不窮。任明告訴光伏們，隨著第二批風光大基地項目規(guī)劃的下發(fā)，很多內蒙古當地的資源方提前在靠近特高壓、升壓站的地方圈地，有的甚至圈掉幾十萬畝的土地。原本幾十塊錢可以租下來的土地，經過土地轉租方轉手漲到一百多，直接推高了光伏電站的用地成本。

2020年云南省啟動了3+8風光電站招標，吸引了諸多的投資企業(yè)參與，在最終公示的投資商中均為央企或者地方國有企業(yè)。在云南這次間隔數年重啟的新能源招標潮下，光伏用地價格也水漲船高。

有知情人士向光伏們透露，云南有大量囤“地”居奇從而推高光伏用地價格的情況存在，以最初租金的2-3倍轉租給投資商，已經成為云南省的常規(guī)操作。在這一批3+8項目的實施中，有中標企業(yè)透露，“個別地塊的土地租金高達2500元/畝，其中有一些土地還分散不成片，給電站用地工作帶來了很多問題。”

光伏電站開發(fā)環(huán)境持續(xù)惡化

在產業(yè)鏈持續(xù)漲價的當前，光伏電站投資亦面臨諸多非技術成本的挑戰(zhàn)，土地便是其中的一大難點，而土地轉租方囤積居奇讓原本就不明朗的光伏電站開發(fā)環(huán)境變得愈發(fā)惡劣。用地成本不斷飆升、產業(yè)配套蔚然成風以及近期土地政策的收緊，新能源電站投資正面臨重重難關。

“光伏電站用地成本越來越高，西北戈壁的土地租金已經300-400元/畝/年了，并且要求25年一次性交納”，某行業(yè)資深人士告訴光伏們，平價時代，非技術成本占比在不斷的上升，從以前的3%左右上升至百分之十幾了。這并不是個例，光伏們了解，在30·60目標下清潔能源裝機開發(fā)大躍進的熱潮中，部分東部省份的光伏用地租金飆升至2000+元/畝/年。

除了用地成本上漲之外，光伏用地還面臨著土地性質以及稅收的問題。“城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅沒有一個統一的規(guī)定，每個地方的政策都不一樣，有的地區(qū)甚至沒有明確的規(guī)則可以參考，導致項目收益率面臨著巨大的政策風險”。由于各地沒有統一的用地稅收標準，不少地區(qū)肆意征稅要價，電站收益率頗受挑戰(zhàn)，業(yè)主有苦難言。

實際上，用地問題已經困擾光伏電站投資多年，但是進入平價之后，光伏用地成本的攀升甚至已經成為項目的“生死線”，不斷上漲的土地租金、規(guī)則不明確的土地兩稅都給徘徊在收益率底線的光伏項目投資帶來了陰影。“電價、土地、光照，平價項目投資收益率能不能達標，這基本是三個決定性的因素”，另一行業(yè)資深項目開發(fā)人士告訴光伏們。

關于土地的成本，除了租金，還有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及青苗補償、場地平整、復墾費等眾多細項。根據某項目測算數據顯示，建設在未利用地、一般農田的某100MW光伏電站項目，非技術成本占比達到了15%-19%。除了土地之外，電網接入也是非技術成本中占比最高的一個部分。

再者就是，反反復復提到的產業(yè)配套問題也一直無解。根據光伏們統計，2021年以來包括云南、廣西、湖北、貴州、寧夏、青海、安徽等省份均提出了產業(yè)配套指標。不少地區(qū)白紙黑字要求增創(chuàng)收、必須使用當地設備等，以及上千萬、上億的配套金額給新能源投資帶來了巨大壓力(可點擊查看光伏們此前報道《產業(yè)配套：投資商與制造業(yè)被迫捆綁的“無解”困局》)。

面對熱火朝天的新能源項目開發(fā)浪潮，業(yè)主們卻沒有表面看到的那般風光無兩。雖然國家多次強調不得將配套產業(yè)作為項目開發(fā)建設的門檻，不得以資源出讓、企業(yè)援建和捐贈的名義變相向項目單位收費，但是一道道成本、土地、產業(yè)配套障礙，還是將光伏電站開發(fā)引向了偏路，光伏電站開發(fā)環(huán)境持續(xù)惡化，并遭受著前所未有的多重挑戰(zhàn)。