皇明豪賭“蔚來(lái)城”大力推廣太陽(yáng)能式住宅

“蔚來(lái)城”坐落在山東德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太陽(yáng)谷大道皇明日月潭大廈北區(qū)附近，由中國(guó)皇明太陽(yáng)能股份有限公司（下稱“皇明”）旗下的皇明太陽(yáng)能房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。其背后的控制人當(dāng)然是母公司董事長(zhǎng)黃鳴。

　　無(wú)處安放的太陽(yáng)能

　　如果不是來(lái)自新能源市場(chǎng)的逼迫，黃鳴可能不會(huì)讓他的皇明去碰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更別提加入房地產(chǎn)高端項(xiàng)目的豪賭。

　　2000年以前，包括上海、北京等一線城市在內(nèi)，城市建筑大多是6~7層，樓頂均可安裝太陽(yáng)能設(shè)備?？墒请S著房地產(chǎn)發(fā)展，高層建筑大量發(fā)展，太陽(yáng)能無(wú)處安裝，即使安裝也不美觀。加之家電下鄉(xiāng)對(duì)于太陽(yáng)能的影響，“現(xiàn)在的太陽(yáng)能企業(yè)處于城市、農(nóng)村都受局限的境地，前途堪憂。”黃鳴說(shuō)。

　　1999年，皇明試圖與萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)一個(gè)太陽(yáng)能建筑一體化小區(qū)的合作。超前的思想并未獲得萬(wàn)科的肯定。“萬(wàn)科提出很多苛刻條件，這令談判不歡而散，對(duì)方主要意思是對(duì)太陽(yáng)能設(shè)備不放心，當(dāng)時(shí)太陽(yáng)能行業(yè)還沒(méi)有達(dá)到令人信服的程度。”萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石(微博 專欄)當(dāng)時(shí)認(rèn)為，搞太陽(yáng)能的企業(yè)都能搞房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)人的悲哀。

　　不甘失去地盤的黃鳴，為了能讓房地產(chǎn)開發(fā)商信任太陽(yáng)能行業(yè)，制造了“蔚來(lái)城”概念——將太陽(yáng)能技術(shù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目相結(jié)合，即所謂的“太陽(yáng)能一體化建筑小區(qū)”。其建筑設(shè)計(jì)大量采用太陽(yáng)能、光電、溫屏等較高的節(jié)能材料和設(shè)備進(jìn)行全面系統(tǒng)的節(jié)能優(yōu)化。此外，“蔚來(lái)城”主要是利用可再生能源、太陽(yáng)能解決日常生活用熱水、部分建筑供暖、照明等。常見豪宅中的名貴大理石和花木草本被太陽(yáng)能設(shè)備取代。

　　一開始，“蔚來(lái)城”只不過(guò)是太陽(yáng)谷的幾十棟太陽(yáng)能樣板房。然而，沒(méi)有做成餃子的面是缺乏市場(chǎng)的。黃鳴決定在此基礎(chǔ)上啟動(dòng)“蔚來(lái)城”項(xiàng)目。2010年4月份“蔚來(lái)城”第一期開盤。

　　豪宅推高了房?jī)r(jià)

　　如黃鳴所言，“蔚來(lái)城”一期于2010年開盤。其所坐落的地塊曾在2006年多次流拍。而皇明正是于當(dāng)時(shí)出手，以最高競(jìng)價(jià)摘得。

　　有未經(jīng)核實(shí)的消息稱，據(jù)說(shuō)當(dāng)年該區(qū)每畝地價(jià)只需大約800元。

　　隨后經(jīng)過(guò)皇明太陽(yáng)谷的一番“折騰”，德州城市形象逐步興起，而房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)上升。由原本每平米3500元的均價(jià)上升至超過(guò)4000元。

　　根據(jù)黃鳴計(jì)算，在“蔚來(lái)城”2010年開盤的第一期，綜合拿地、建筑安裝等成本約每平米3500元。而太陽(yáng)能設(shè)備的成本也是4000元每平米。“所以第一期我們賣6500元一平米還不掙錢。”據(jù)說(shuō)沒(méi)過(guò)多久，一期便銷售一空。

　　2009年，“蔚來(lái)城”周邊的住宅單價(jià)即便只有區(qū)區(qū)2500元/平方米，在皇明工作的員工亦認(rèn)為“房?jī)r(jià)太貴”。

　　如今，即便德州城區(qū)最好地段的住宅，均價(jià)也只有4000元/平方米～5000元/平方米左右。而來(lái)自皇明的消息說(shuō)，“蔚來(lái)城”二期已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)11000元/平方米~12000元/平方米的高位，并且主流戶型為280平米到大約370平米的單層和復(fù)式大戶型。甚至有極個(gè)別戶型為1400平米三層復(fù)式。“蔚來(lái)城”二期現(xiàn)為期房，需到2012年底交房，目前已銷售過(guò)半。據(jù)悉，來(lái)“蔚來(lái)城”購(gòu)房的人大多是德州本地的老板，以及祖籍為德州的高端人士。

　　同時(shí)，京滬高鐵對(duì)德州房?jī)r(jià)的助推作用也不可忽略。黃鳴說(shuō)，“高鐵一通，這個(gè)地方?jīng)]準(zhǔn)是第一（北京人第一置業(yè)選擇區(qū)域）。”

　　“有人說(shuō)是‘蔚來(lái)城’提高了房?jī)r(jià)，我也認(rèn)為多少有些關(guān)系。”黃鳴在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)坦承。他認(rèn)為“蔚來(lái)城”的出現(xiàn)帶動(dòng)了周圍土地的價(jià)值。“周邊的一個(gè)樓盤聽說(shuō)要建‘蔚來(lái)城’，單價(jià)一下提了800元。”

　　黃鳴告訴記者，目前“蔚來(lái)城”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盈利。“現(xiàn)在二期每天都能賣好幾套。”盡管黃鳴表示“蔚來(lái)城”的盈利水平與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目大概一致。

　　有匿名的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率大約在20%～30%。而純利潤(rùn)則在15%～20%。” 而動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)一套的住宅在德州顯然要高于一般住宅項(xiàng)目盈利率。

　　“蔚來(lái)城”的未來(lái)會(huì)怎么樣呢？

　　面對(duì)如此高的樓盤價(jià)格，黃鳴已明白他在進(jìn)行一場(chǎng)豪賭。“‘蔚來(lái)城’依然是豪宅，這可以說(shuō)是用太陽(yáng)能生態(tài)環(huán)保做一場(chǎng)豪賭，在三線、四線城市的一場(chǎng)豪賭。”其實(shí)在三四線城市運(yùn)營(yíng)如此高價(jià)位的豪宅項(xiàng)目，賭輸?shù)慕Y(jié)果當(dāng)然是“人仰馬翻”。

　　　不過(guò)，黃鳴并沒(méi)有將此看作負(fù)擔(dān)，反而計(jì)劃向二三線城市甚至一線城市擴(kuò)張。“我們正在與幾家基金以及房地產(chǎn)開發(fā)商談‘蔚來(lái)城’開發(fā)的事情。”黃鳴透露，下一個(gè)在德州以外的“蔚來(lái)城”將于3~4年內(nèi)面世。“我們計(jì)劃每個(gè)城市只開發(fā)一個(gè)‘蔚來(lái)城’。”在他看來(lái)，“蔚來(lái)城”盈利是一個(gè)方面，推廣“蔚來(lái)城”的模式是主要目的。

　　在6月15日舉辦的 “首屆人居環(huán)境與未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際高峰論壇”的間隙，黃鳴風(fēng)塵仆仆地走進(jìn)坐滿記者的會(huì)議室。這個(gè)祖籍江蘇、側(cè)面有點(diǎn)像趙本山的中年男人說(shuō)話直率且謹(jǐn)慎，但他衣著并不考究，上身只穿印有企業(yè)標(biāo)識(shí)的白色汗衫，腳下的皮鞋早已沒(méi)了光澤。

　　這次論壇，黃鳴邀請(qǐng)了不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加，他希望借此將“蔚來(lái)城”推廣出去，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)理想，皇明自身顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有在全國(guó)拿地的能力。黃鳴需要依靠房地產(chǎn)商，“因?yàn)樗麄兊男袆?dòng)直接影響著太陽(yáng)能的市場(chǎng)。”

　　“‘蔚來(lái)城’模式完全可以復(fù)制，但必須以皇明的策劃及營(yíng)銷，以‘蔚來(lái)城’的品牌運(yùn)行?；拭骺梢圆豢毓桑潜仨毦哂胁邉?rùn)?quán)和營(yíng)銷權(quán)。皇明會(huì)培養(yǎng)一支自己的營(yíng)銷隊(duì)伍。說(shuō)到底是吃兩端，一個(gè)是技術(shù)端，技術(shù)端全是吃我的；另外一個(gè)品牌營(yíng)銷端也是我的。” 黃鳴說(shuō)。

　　“‘蔚來(lái)城’是高端項(xiàng)目，絕對(duì)不會(huì)降低，而且在二線城市有上升空間。”黃鳴認(rèn)為，即便在限制房?jī)r(jià)的時(shí)候，房?jī)r(jià)的增值部分都用于可再生能源、用于節(jié)能減排，國(guó)家會(huì)寬容和允許。

　　6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比4月份有所增加。但房?jī)r(jià)降溫的節(jié)奏比較慢，總體上依然上漲，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)并未出現(xiàn)。

　　而南昌、蘭州、西寧、烏魯木齊、秦皇島、丹東、吉林、牡丹江等二三線城市卻出現(xiàn)環(huán)比、同比雙增長(zhǎng)的現(xiàn)象。