行業(yè)集中度提升 龍頭房企優(yōu)勢凸顯 業(yè)績普遍向好

行業(yè)集中度提升 龍頭房企優(yōu)勢凸顯

截至3月19日，35家上市房企發(fā)布了2017年度業(yè)績快報或年報。其中，28家公司2017年凈利潤同比增長，占比達八成。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長9.9%，商品房銷售面積同比增長4.1%，房地產(chǎn)投資、銷售雙雙取得開門紅。業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)板塊今年存在結(jié)構(gòu)性機會，大部分龍頭個股估值在10倍以內(nèi)，龍頭房企全年業(yè)績增長確定性強，同時行業(yè)集中度將進一步提升。

業(yè)績普遍向好

在“房住不炒”、調(diào)控政策頻出的背景下，全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科地產(chǎn)和中國恒大2017年銷售額突破5000億元；銷售額超過千億元的房企達17家。今年開年，房地產(chǎn)板塊便走出一波拉升行情，申萬房地產(chǎn)指數(shù)一月漲幅達13.62%。

目前，21家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2017年年報，另有14家發(fā)布了業(yè)績快報，業(yè)績普遍表現(xiàn)亮眼。保利地產(chǎn)和招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤均超過百億元，分別為156.84億元和122.15億元；12家公司凈利潤超過十億元；28家公司凈利潤同比增長。其中，17家公司增幅超過30%。

進入2018年，房地產(chǎn)行業(yè)取得開門紅。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長12.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長14.6%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

改善型需求空間大

1月底開始，房地產(chǎn)板塊集體回調(diào)。多位房地產(chǎn)分析師表示，主要是因為地產(chǎn)板塊今年年初漲幅過大，與房地產(chǎn)資金面也有一定關(guān)系。今年仍對房地產(chǎn)行業(yè)保持樂觀。

保利投顧研究院分析認為，未來剛需和品質(zhì)改善的商品住宅需求空間依舊很大，足以支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從全國層面看，全國城鎮(zhèn)人均居住面積已達37.7平方米，滿足基本居住需求。但商品房占比較低。全國仍有很多家庭住在類似城中村、早年房改房和工廠宿舍等居住條件不佳的非商品住宅中。隨著居民收入不斷提高，未來對改善住房需求將逐步釋放，改善型購房需求提升空間很大。分地區(qū)看，目前不少省份商品住宅缺口大，剛需和改善需求增長空間大。其中，山西、甘肅等地城鎮(zhèn)人均商品房累計成交面積不足10平方米。保利投顧研究院表示，當前房地產(chǎn)市場邁入成熟階段，交易量達到高位。但峰值時代并非“曇花一現(xiàn)”，預(yù)計房地產(chǎn)峰值或持續(xù)7-8年。

廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于深刻變局之中。供給端租購并舉，需求端調(diào)控長效化，行業(yè)將進入平穩(wěn)增長階段。

東莞證券表示，從基本面看，2018年以來龍頭個股整體銷售情況相對良好，可售資源充裕。同時，2017年龍頭房企銷售增幅很大，留存可結(jié)算資源豐富。而2018年結(jié)算的大部分為2016年至2017年銷售的商品房，享受價格上升帶來的利潤率提升，2018年全年業(yè)績保障度較高。估值方面，對應(yīng)2018年業(yè)績，大部分龍頭個股估值仍在10倍以內(nèi)。

集中度進一步提升

多家機構(gòu)判斷，今年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升。

國信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，前五大房企和前十大房企市場集中度分別為16.87%、24.35%，較2016年末分別提升了4.05和5.5個百分點。2018年前兩月，前五大房企和前四大房企市場集中度分別為39.48%、53.73%，較2017年末分別提升了22.6和29.38個百分點。優(yōu)勢房企市占率提升顯著，市場集中度提升明顯。

同時，優(yōu)勢房企品牌、規(guī)模、融資、渠道等多方面競爭優(yōu)勢凸顯。截至2017年末，融創(chuàng)中國、旭輝控股集團、新城控股、碧桂園等優(yōu)勢房企銷售額的累計同比增速分別高達142%、96%、94%、78%。

華南某績優(yōu)基金經(jīng)理認為，房地產(chǎn)行業(yè)在融資監(jiān)管加嚴、土拍門檻提高的背景下，實際上是在淘汰過剩產(chǎn)能，資源將向優(yōu)勢房企聚集。隨著時間推移，優(yōu)勢房企的競爭力將越發(fā)明顯，競爭優(yōu)勢將體現(xiàn)在公司業(yè)績上。申萬宏源證券指出，2018年“房住不炒”的政策基調(diào)不變，疊加拿地金額集中度大幅超越銷售金額集中度，預(yù)示著集中度將繼續(xù)快速提升，利好龍頭房企和部分資源充沛的二線房企。