分布式光伏屋頂租賃十大法律風(fēng)險解析

　　一、租賃房屋建設(shè)手續(xù)或證照不全的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：房屋建設(shè)未取得工程規(guī)劃許可證；租賃房屋未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑；租賃房屋未取得土地使用權(quán)證；租賃房屋未取得房屋所有權(quán)證 。

　　風(fēng)險的后果：租賃合同無效或潛在的糾紛隱患。

　　防范措施：簽署屋頂租賃合同前，查詢房屋權(quán)屬證明，如果沒有產(chǎn)權(quán)證的必須保證取得工程規(guī)劃許可手續(xù)，盡量避免租賃臨時建筑。

　　注：建設(shè)工程規(guī)劃許可證非常重要，如果沒有這一許可證所簽的合同是無效合同。再就是租賃房屋沒有經(jīng)過批準(zhǔn)或者是沒有按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，這樣的情況下，簽訂的合同也是無效合同。在租賃房屋沒有取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的情況下，一般情況下只要取得規(guī)劃許可手續(xù)合同也是有效的，所以我們要特別關(guān)注工程規(guī)劃許可證。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋中對這個是有明確規(guī)定的。

　　二、屋頂出租人非房屋產(chǎn)權(quán)人的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：屋頂?shù)某鲎馊朔欠课莓a(chǎn)權(quán)人，且未得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，且未在事后得到產(chǎn)權(quán)人的追認。

　　風(fēng)險的后果：構(gòu)成無權(quán)處分，導(dǎo)致無法獲得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。

　　防范措施：簽訂合同前，核實出租房屋的產(chǎn)權(quán)人，確保出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人，或已得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán);簽訂合同時發(fā)現(xiàn)出租人非產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)爭取獲得產(chǎn)權(quán)人的追認。

　　三、租賃屋頂為多人共有的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：出租屬于建筑共有部分的屋頂?shù)某鲎馕唇?jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意;出租共同共有的房屋的屋頂未經(jīng)共有人一致同意的;出租按份共有的房屋的屋頂未經(jīng)2/3以上共有人同意;

　　風(fēng)險的后果：構(gòu)成無權(quán)處分，導(dǎo)致租賃合同無法履行。

　　防范措施：在簽訂租賃合同前，核實房屋屋頂是否屬于建筑共有部分，如屬于共有部分的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;在簽訂租賃合同前，核實房屋是否屬于共有財產(chǎn)，如屬于共有財產(chǎn)的，需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。

　　四、租賃房屋未經(jīng)消防驗收或屋頂荷載不足的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：出租房屋未經(jīng)消防驗收;出租屋頂不符合光伏項目建設(shè)的荷載規(guī)范要求。

　　風(fēng)險的后果：房屋未經(jīng)消防驗收，可能導(dǎo)致無法正常并網(wǎng)發(fā)電;屋頂不符合光伏項目建設(shè)的荷載規(guī)范要求，將導(dǎo)致無法安裝光伏面板，或者需要進行加固，增加費用。

　　防范措施：簽署租賃合同前要求提供消防驗收證明和房屋設(shè)計圖紙，并聘請專業(yè)機構(gòu)判斷屋頂荷載是否滿足光伏電站建設(shè)要求。

　　注：沒有經(jīng)過消防驗收并不會影響合同的效力，但是會導(dǎo)致合同無法履行，也可能會出現(xiàn)消防部門進行檢查導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的情況。

　　五、租賃期限超過20年的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：屋頂租賃合同約定的租賃期限超過20年。

　　風(fēng)險的后果：租賃期限超過20年的部分無效。

　　防范措施：簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;通過在建筑物上設(shè)置地役權(quán)的方式，建設(shè)分布式光伏項目。

　　注：部分租賃合同中約定，合同期限為20年，20年期滿后再續(xù)租5年，以規(guī)避租賃期限不得超過20年的規(guī)定。但根據(jù)司法判例，這種約定仍然是無效的，因為通過這種形式還是突破了20年的限制，所以超過20年的部分仍然是無效的。

　　六、屋頂出租人為轉(zhuǎn)租人的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：屋頂承租人未經(jīng)出租人同意將屋頂轉(zhuǎn)租給次承租人，或者轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限。

　　風(fēng)險的后果：出租人有權(quán)解除租賃合同或確認轉(zhuǎn)租合同無效。

　　防范措施：承租人將所租賃的屋頂轉(zhuǎn)租的，需事先征得出租人的書面同意，并且確保轉(zhuǎn)租期限不超過承租人剩余租賃期限，如超過剩余租賃期限的，需征得出租人的同意。

　　注：如果沒有經(jīng)過出租人的同意轉(zhuǎn)租，或者是超過了承租人剩余的租賃期限，出租人有權(quán)解除租賃合同或者是確認轉(zhuǎn)租合同無效。在跟二房東簽合同時要征得出租人的同意，盡量避免與二房東簽，如果一定要跟二房東簽必須經(jīng)過出租人的同意，并且確保期限上是沒有問題的。

　　法律規(guī)定：

　　《合同法》

　　第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　七、同一屋頂簽署多個租賃合同的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同。

　　風(fēng)險的后果：導(dǎo)致承租人無法取得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。

　　防范措施：在簽訂租賃合同前，核實屋頂租賃情況，避免租賃已出租給他人的屋頂;在租賃合同中明確約定違約責(zé)任，一屋頂數(shù)租導(dǎo)致承租人無法取得屋頂使用權(quán)的，提出解除合同并要求出租人承擔(dān)違約賠償;在簽訂租賃合同后，盡快進場施工，達成先行合法占有的事實。

　　注：同一個房屋可能會有多份租賃合同，一般來說都是有效的。根據(jù)最高法院的司法解釋，在合同均有效的情況下，承租人都主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一已經(jīng)合法占有租賃房屋的，先占的優(yōu)先;第二個就是已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)的，雖然沒有占但是辦了備案手續(xù)的優(yōu)先;第三個是合同成立在先的優(yōu)先。這是同一個屋頂簽署多個合同下的優(yōu)先原則。

　　法律規(guī)定：

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　　(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

　　(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

　　(三)合同成立在先的。

　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

　　八、租賃房屋被抵押或查封的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：出租人將屋頂出租給承租人之前，房屋已被抵押或查封。

　　風(fēng)險的后果：房屋被抵押或查封，導(dǎo)致房屋被折價或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力。

　　防范措施：在簽訂租賃合同前，對房屋情況進行調(diào)查，避免房屋在出租之前被抵押或查封;在簽訂租賃合同之前，對出租人的資信進行調(diào)查，避免因出租人資信不佳，與他人發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房屋被抵押或查封;在簽訂租賃合同當(dāng)時或之后，對租賃合同進行公證或備案，確定屋頂出租的時間，以便于判斷屋頂租賃與被抵押和查封的先后順序。

　　注：在簽約的時候首先要對房屋情況進行核查，避免房屋在出租前就被抵押和查封了。到哪里查?到房管部門，只要它有合法登記和產(chǎn)權(quán)證的，抵押和查封情況在房管部門是可以查到的。如果說我們的租賃權(quán)在抵押權(quán)和查封之前的話，那么我們的權(quán)利還是可以得到保障，這是最高人民法院的司法解釋。

　　法律規(guī)定：

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

　　(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　九、租賃房屋被征收、拆遷的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：出租房屋被政府依法征收、拆遷。

　　風(fēng)險的后果：房屋被拆遷后，無法繼續(xù)使用房屋屋頂;承租人并非法律規(guī)定的房屋征收補償?shù)闹黧w。

　　防范措施：對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進行調(diào)查，避免出租房屋已被政府列入征收計劃;在租賃合同中對于房屋被征收、拆遷的補償問題作出明確約定;采用設(shè)立地役權(quán)的方式使用屋頂，屋頂使用人為地役權(quán)人，屬于拆遷補償?shù)膶ο蟆?/p>

　　注：作為承租人通常不是拆遷補償?shù)膶ο螅疬w補償?shù)膶ο笫撬袡?quán)人，因此在簽約的時候首先要注意對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進行調(diào)查，避免出租房屋已經(jīng)被列入政府的征收拆遷計劃。如果說我們要想防范這個風(fēng)險，需要在租賃合同當(dāng)中對房屋征收的補償問題做出約定，如果房屋被征收，有關(guān)的補償費用該如何分配，在合同當(dāng)中進行明確地約定，另外也可以考慮設(shè)立地役權(quán)的方式，這在物權(quán)法當(dāng)中是有規(guī)定的，但是目前操作比較少。

　　法律規(guī)定：

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》

　　第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償

　　《關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》

　　第二條 申請機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行，…,還應(yīng)當(dāng)提供下列材料：(二)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見;

　　《物權(quán)法》

　　第一百二十一條 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。

　　十、租賃房屋被轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險

　　風(fēng)險主要表現(xiàn)形式：屋頂租賃合同已簽訂，但合同約定的租賃期間未起算，或者出租人未將屋頂交付給承租人，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓。租賃合同未經(jīng)備案，在部分地區(qū)導(dǎo)致無法主張“買賣不破租賃”。

　　風(fēng)險的后果：租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　防范措施：簽訂租賃合同后，要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限;租賃合同簽約后到房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　注：所謂“買賣不破租賃”，即如果房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化是不影響租賃權(quán)的。但是這有前提的，如果租賃期間沒有起算或者是沒有交付的話，“買賣不破租賃”是不成立的，另外根據(jù)上海的規(guī)定，沒有經(jīng)過登記備案的合同，可能無法主張“買賣不破租賃”。

　　上海市高級人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》(滬高法民一〔2015〕16號)第30條規(guī)定：未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實的除外。”