因新型肺炎疫情暫停營業(yè)期間，可否要求房東減免租金？

今天，朋友圈瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)萬達為商戶減免從2020年1月24日至2020年2月24日租金的消息，萬達預(yù)計將為商務(wù)減免租金達30億-40億元，獲得廣泛贊許?。?！

當前，新型冠狀病毒疫情嚴重性超出想象，先是武漢封城，后是國務(wù)院發(fā)文延長春節(jié)假期，上海更是規(guī)定本市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24時復(fù)工，取消所有的演出，旅游文化設(shè)施停止開放。

新型冠狀病毒疫情的突然出現(xiàn)，對于經(jīng)營性房屋租賃合同的履行來說，必然會造成一定的影響，尤其是對于餐飲、酒店、商業(yè)零售等行業(yè)來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北上廣地區(qū)顯得更為突出。

萬達已經(jīng)主動為商戶減免租金，對于出租人未主動減免租金的，承租人是否可以以《合同法》第117條規(guī)定關(guān)于不可抗力的規(guī)定為由要求減免租金或解除合同？或者是依據(jù)公平原則要求減免新型冠狀病毒防治期間的租金？本文將一一分析。

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一、“新型冠狀病毒”疫情是否屬于不可抗力因素

根據(jù)我國《民法總則》的相關(guān)規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。所謂自然現(xiàn)象通常是指：水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。就迄今的醫(yī)學(xué)而言，新型冠狀病毒疫情的突然出現(xiàn)，并大面積的傳播，系不能預(yù)見，但并非不可避免，疫情的大面積爆發(fā)，屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，疫情通過各級衛(wèi)生行政主管部門及政府有關(guān)部門進行傳染病監(jiān)測、預(yù)防、調(diào)查、控制和醫(yī)療救治等及時有效的工作，是可以被預(yù)防、控制及消除的。

因此，筆者認為“新型冠狀病毒”疫情本身不應(yīng)屬于不可抗力因素。

二、“新型冠狀病毒”導(dǎo)致的政府行政行為應(yīng)屬于不可抗力

新型冠狀病毒疫情大面積爆發(fā)，直接導(dǎo)致政府部門出臺封城、實施交通管制、延長假期等行政行為，這些行政行為根本無法預(yù)見，應(yīng)屬于不可抗力范疇。早在2003年非典時期，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規(guī)定，因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件，目前也已經(jīng)失效，但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑒和引用，而該文件中所指的《合同法》第117條就是指因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

三、本次疫情事件承租人能否要求出租人減免租金

1、關(guān)于政府管制，延長假期的時間段

對于長期租賃合同來說，這一時間段對于所有的企業(yè)均一樣，無法正常開工，但影響的時間有限，比如上海，企業(yè)復(fù)工期間不得早于2月9日24時，意味著影響的時間段僅有10天，對于這10天而言，筆者認為作為承租人可以依據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定以不可抗力為由要求出租人適當減免該期間的租金。但是，筆者不建議承租人為了10天的租金而去與出租人協(xié)商，若承租人認為確實需要減免租金，否則損失巨大的話，也應(yīng)與出租人積極協(xié)商解決，形成書面文件，以避免擅自減少租金，而導(dǎo)致未及時足額支付租金帶來的違約風(fēng)險。

對于短期租賃合同來說，例如場地租賃合同，比如演唱會等等，因疫情防治的需要不得不取消，這類租賃合同可以以不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)為由解除租賃合同，并要求出租方退還已付的定金。

2、對于非管制期間造成的影響可否依據(jù)公平原則要求適當減免租金

本次新型冠狀病毒疫情對于餐飲業(yè)、旅館業(yè)，商業(yè)零售等行業(yè)來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北、上、廣地區(qū)顯得更為突出。對于長期租賃合同來說，短暫的疫情期間并不會導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，若以合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同，基本不會得到支持。2003年非典期間，南京玄武區(qū)法院就有類似的案例，承租人要求解除合同未獲得支持。但是，筆者認為，遇到這類情況，作為當事人可以以合同的公平原則為由，要求減免部分租金。

早在2003年非典期間，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。雖然該文件目前已經(jīng)失效，但是對于新型冠狀病毒疫情給合同造成的影響仍有一定的參考意義！

另外，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第26條亦規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

因此，作為承租人在本次新型冠狀病毒疫情發(fā)生后，尤其是餐飲、酒店等行業(yè)的承租人可以利用合同的公平原則積極與出租人協(xié)商，要求減免部分租金。

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文章作者：隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人 吳取彬律師；

文章來源：法律公園；

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