多元夢(mèng)碎，恒大已至懸崖邊

“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”！

風(fēng)口浪尖上的恒大，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。

8月18日，恒大債券發(fā)布關(guān)于恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長及總經(jīng)理變動(dòng)的公告。公告顯示，許家印不再擔(dān)任恒大地產(chǎn)董事長，柯鵬卸任總經(jīng)理、法人代表等職位，新任董事長、總經(jīng)理和法人代表均為趙長龍，其原職位為恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼副董事長。

上述公告稱，此項(xiàng)變更系正常變動(dòng)，未涉及具體管理架構(gòu)、股權(quán)的變化。

截止8月18日18時(shí)，恒大（03333．HK，下稱“恒大”）并未發(fā)布公告披露相關(guān)信息。

8月18日，「不二研究」致電恒大相關(guān)人員，但其稱并不了解具體的股權(quán)架構(gòu)。

恒大地產(chǎn)全稱為恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，作為恒大集團(tuán)子公司，是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體。工商資料顯示，在2017年8月前，恒大地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理及法定代表人便一直是趙長龍。

「不二研究」發(fā)現(xiàn)，截至目前，廣州市凱隆置業(yè)有限公司仍是恒大地產(chǎn)大股東，持股比例60．29％；許家印作為恒大董事局主席和恒大地產(chǎn)實(shí)際控制人的身份，并沒有發(fā)生變化。

早在2017年12月，恒大地產(chǎn)曾公開表示，公司內(nèi)部調(diào)整，公司董事長由趙長龍變更為許家印，公司董事由趙長龍、何妙齡、呂保平，變更為許家印、何妙齡、趙長龍。

在用腳投票的資本市場(chǎng)，“恒大系”股票卻應(yīng)聲下跌。截至8月17日港股收盤，恒大下跌4．34％，恒大物業(yè)（06666．HK）下跌8．68％、恒大汽車（00708．HK）下跌5．11％，恒騰網(wǎng)絡(luò)（00136．HK）下跌4．16％。

截至8月18日港股收盤，恒大報(bào)收5．25港元／股，恒大物業(yè)報(bào)收6．49港元／股，恒大汽車報(bào)收11．7港元／股，恒騰網(wǎng)絡(luò)報(bào)收4．12港元／股。

此前，恒大的債務(wù)危機(jī)一直牽動(dòng)著市場(chǎng)情緒。

7月19日，一則民事裁定書傳出：廣發(fā)銀行股份有限公司宜興支行申請(qǐng)凍結(jié)恒大地產(chǎn)銀行存款13201萬元或查封、扣押其他等值的財(cái)產(chǎn)。

盡管3天后，雙方官宣達(dá)成和解；但這一紙公告，似乎引爆市場(chǎng)對(duì)于恒大的花式催債。

「不二研究」不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：今年7月以來，淮北礦業(yè)（600985．SH）、利歐股份（002131．SZ）等均發(fā)公告稱恒大方拖欠數(shù)億款項(xiàng)，已動(dòng)用法律手段向恒大“追債”；亦有壘知集團(tuán)（002398．SZ）等企業(yè)公告稱，已暫停接收恒大商票，正與恒大溝通兌付事宜。若溝通未果，不排除通過法律訴訟途徑解決。

8月5日，中華人民共和國最高人民法院通知，所有涉及恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的案件都統(tǒng)一移交到廣州市中級(jí)人民法院集中管轄。

8月10日晚間，恒大發(fā)布公告稱，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)。

盡管市場(chǎng)傳言很多，但有關(guān)交易價(jià)格、買家歸屬等更多信息，目前恒大官方并未披露。

恒大8月10日公告稱，目前尚未確定或訂立任何具體計(jì)劃或正式協(xié)議，若該等計(jì)劃或最終協(xié)議得以落實(shí)，公司將作出進(jìn)一步公告通知市場(chǎng)。

在「不二研究」看來，恒大化債已進(jìn)入關(guān)鍵期；出售部分業(yè)務(wù)及股權(quán)，以此盤活資產(chǎn)流動(dòng)性、換取減債時(shí)間，已經(jīng)迫在眉睫。

此前，恒大曾依靠促銷回款、出售股權(quán)及債轉(zhuǎn)股等方式“花式”降負(fù)債。目前，其降負(fù)債有一定成效，凈負(fù)債率已降至100％以下，壓迫恒大的“三道紅線”降至“兩道”。

但是，恒大的債務(wù)危機(jī)并未徹底解除，依舊如達(dá)摩克里斯之劍高懸頭頂。一日未除，終日難安。

當(dāng)市場(chǎng)資金的不安情緒發(fā)酵蔓延，恒大已身不由己地被推到懸崖邊；相比如多米諾骨牌急劇坍塌，“斷臂求生”或是目前的最佳選擇。

地產(chǎn)債臺(tái)高筑！

風(fēng)波中的中國恒大股價(jià)持續(xù)低迷。

自去年7月10日的相對(duì)高點(diǎn)27．11港元／股起，波動(dòng)式下滑，截至 2021年8月16日收盤，恒大股價(jià)僅為5．51港元／股，一年時(shí)間跌幅 79．68％。

「不二研究」發(fā)現(xiàn)，恒大債券的情況也不容樂觀。截止8月18日，恒大地產(chǎn)債券19恒大02連跌4月，凈值52．28，與4月30日93．69的收盤價(jià)相比，跌幅高達(dá)44．2％。

“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”，按照恒大的降負(fù)債計(jì)劃：2021年12月31日，其現(xiàn)金短債比將達(dá)到1以上；2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70％以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

恒大2020年年報(bào)顯示，其2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5072．5億元，較2019年的4775．6億元，增長6．2％。不過由于全年賣力打折促回款，盈利能力被削弱，毛利率減少3．67％。

「不二研究」還在恒大2020年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，加之戰(zhàn)投方分走利潤，恒大股東2020年應(yīng)占溢利只有80．76億元，較2019年大幅下滑53．26％，凈利率降至10年來最低。

至于外界最為關(guān)注的負(fù)債端，2020年恒大有息負(fù)債確實(shí)下降，其長短期借款共計(jì)減少833．63億元。

拉長時(shí)間軸，「不二研究」據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，列示主要流動(dòng)負(fù)債發(fā)現(xiàn)，恒大長短期借款走勢(shì)相對(duì)平滑，應(yīng)付款項(xiàng)曲線則一路走高顯得格外突兀，2020年末達(dá)到8291．74億元，較上一年度增加1115．56億元，或存在延長付款賬期緩解資金壓力的可能。

恒大2020年發(fā)力賣房，不過從實(shí)際情況看，雖然營收有所增長，但公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)并未有實(shí)質(zhì)性改善。

與此同時(shí)，截止2020年6月30日，恒大集團(tuán)有息負(fù)債余額8355億元，涉及銀行類金融機(jī)構(gòu)138家，借款余額2323億元。

「不二研究」梳理恒大2020年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，恒大在有息負(fù)債下降的情況下，總負(fù)債依舊上升，2020年末達(dá)到1．95萬億，較2019年末增加0．1萬億，資產(chǎn)負(fù)債率上升1．02％至84．77％，為近三年來最高。

2020年8月，央行聯(lián)合住建部，制定對(duì)房地產(chǎn)融資限制的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％，凈負(fù)債率不得大于100％，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，對(duì)應(yīng)紅、橙、黃、綠四檔有息負(fù)債增速閾值。

以恒大2020年年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，三項(xiàng)指標(biāo)分別為83．43％、152．88％、0．47倍，均遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)要求。

6月24日，恒大發(fā)布公告稱，已安排自有資金136億港元提前償還美元債。至此，恒大到2022年3月前，再無到期的境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券。

截止6月30日，恒大集團(tuán)對(duì)外透露其負(fù)債率已降至100％以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

此前，一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)「不二研究」稱，盡管恒大的負(fù)債情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，但其現(xiàn)金流危機(jī)仍未解除；若恒大資金流發(fā)生斷裂，上下游企業(yè)都將受到波及。若恒大集團(tuán)在相關(guān)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)及債券市場(chǎng)交叉違約，或?qū)a(chǎn)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

似乎一語中的。2021年7月，廣發(fā)銀行股份有限公司宜興支行、利歐股份、淮北礦業(yè)等皆因債務(wù)糾紛等起訴恒大，引發(fā)持續(xù)風(fēng)波。

上述房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向「不二研究」透露，按照監(jiān)管要求，恒大不得再新增有息負(fù)債，基本斬?cái)嗥湮磥硇略鋈谫Y的來源。

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)、高杠桿行業(yè)，如果突然不被允許融資，沒有負(fù)債增量支撐，而金融機(jī)構(gòu)的借款到期兌付是剛性的，而行業(yè)整體下行，大概率會(huì)引發(fā)公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，恒大資金流緊張是業(yè)內(nèi)公開的秘密。據(jù)其2020年年報(bào)顯示，截止2020年6月30日，恒大集團(tuán)有息負(fù)債余額8355億元，涉及銀行類金融機(jī)構(gòu)138家，借款余額2323億元。此外，恒大集團(tuán)在相關(guān)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)及債券市場(chǎng)交叉違約，產(chǎn)生了金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

若恒大資金流發(fā)生斷裂，上下游企業(yè)都將受到波及。2021年7月，廣發(fā)銀行股份有限公司宜興支行、利歐股份全資子公司、淮北礦業(yè)等皆因債務(wù)糾紛，起訴恒大。

其中，8月2日，利歐集團(tuán)公告，截至2021年4月30日，恒大地產(chǎn)仍拖欠旗下子公司聚勝萬合廣告費(fèi)7123萬元、逾期付款違約金1619萬元，目前已進(jìn)入起訴階段。至8月5日，最高院要求所有涉及恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的案件都統(tǒng)一移交到廣州市中院集中管轄。

此前，在沉重負(fù)債壓力之下，恒大曾采用行業(yè)內(nèi)慣用的少拿地、控規(guī)模、促銷售等手段，進(jìn)行自救。

過去的一年，恒大還發(fā)力賣房，2020年實(shí)現(xiàn)銷售7232．5億元，完成銷售目標(biāo)111％；銷售回款6531．6億元，同比增長38．5％，全年回款率90．3％。