2019恒大借促銷保增長，未來土儲(chǔ)將負(fù)增長 | 億歐讀財(cái)報(bào)

3月31日，恒大舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會(huì)。報(bào)告期內(nèi)，營業(yè)額為人民幣4775．6億元，較2018年增長2．4％。毛利為人民幣1329．4億元。毛利率為27．8％。凈利潤為人民幣335．4億元，凈利潤率為7．0％。

在年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大表示將全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略：充分利用集團(tuán)龐大的土地儲(chǔ)備及網(wǎng)上賣房的巨大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售高速增長；控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長，計(jì)劃平均每年減少總土地儲(chǔ)備3000萬平方米左右。同時(shí)，恒大計(jì)劃大幅減低負(fù)債總額和凈負(fù)債率。

3月22日，中國恒大發(fā)布的盈利預(yù)警顯示，公司預(yù)計(jì)2019年凈利潤約335億元，同比下降約50％。公告稱，利潤下降主要是由于售價(jià)較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，引至交樓單價(jià)下降所導(dǎo)致。

恒大的收入來源較為單一，銷售物業(yè)收入占到了97％，物業(yè)管理服務(wù)、租金收入和其他業(yè)務(wù)僅占3％。

從2019年頭部房企目前已公布的合同銷售金額來看，恒大、碧桂園和萬科位列前三名，卻各有不同。碧桂園深耕三四線市場(chǎng)，因此合同銷售面積較高；萬科雖然合同銷售面積較低，但較高的單價(jià)使其合同銷售金額最高；恒大則介于二者之間。

以土儲(chǔ)負(fù)增長降低負(fù)債

在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，“高增長”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億元；“控規(guī)?！本褪且獓?yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

目前，在頭部房企中，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率處于高位。恒大總裁夏海鈞表示，2020年至2022年將實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長以及負(fù)債總額及負(fù)債率大幅下降，預(yù)計(jì)每年有息負(fù)債減少1500億。

夏海鈞在業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，恒大的最大優(yōu)勢(shì)在于土儲(chǔ)，在做出土地價(jià)格增長高于利息增長的判斷后，恒大通過抓住中國房地產(chǎn)的黃金20年，儲(chǔ)備了非常多的低價(jià)土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中國房企總土儲(chǔ)貨值TOP100》顯示，2019年上半年，恒大土儲(chǔ)的總貨值和總土儲(chǔ)建面均位列第一。

值得注意的是，雖然恒大的土儲(chǔ)總貨值與緊隨其后的碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展等差距不大，但在總土儲(chǔ)建面上，僅領(lǐng)先第二位的碧桂園將近1000萬平方米，領(lǐng)先第三位的融創(chuàng)中國近1億平方米。這足以體現(xiàn)，恒大不僅土地儲(chǔ)備豐厚，且樓面單價(jià)較低，因此成本可控，盈利空間較大。

從恒大歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析來看，近年來，恒大一直在充實(shí)自己的土地儲(chǔ)備。2016年恒大的土地儲(chǔ)備原值較2015年接近翻倍，到2017年又有大幅增長，此后穩(wěn)定在5000億元左右。其平均樓面地價(jià)也穩(wěn)定在1700元／平方米上下，處于行業(yè)低位。

土地儲(chǔ)備原值增長對(duì)應(yīng)的是土地儲(chǔ)備總面積的增長，在2016年和2017年，恒大新購?fù)羶?chǔ)面積均突破1億平方米。因此，雖然期間恒大依然在大面積開發(fā)新項(xiàng)目，但是其土地儲(chǔ)備總面積一直能夠維持在高位。

打折賣房帶動(dòng)業(yè)績?cè)鲩L

根據(jù)恒大每月公布的合同銷售金額及合同銷售面積來看，2019年9月和10月，合同銷售金額兩次刷新該集團(tuán)單月的歷史記錄。不過，銷售額的上漲背后是合約銷售均價(jià)的下降，2019年10月，恒大合約銷售均價(jià)跌破1萬元／平方米，僅為9336元／平方米。

其銷售額暴漲的背后，是恒大的營銷動(dòng)作。2019年，恒大在“金九銀十”期間實(shí)施全員營銷，推出購房折扣等優(yōu)惠政策，恒房通推薦成交還有折扣和傭金返現(xiàn)。一系列動(dòng)作成效顯著，推動(dòng)了恒大業(yè)績的不斷增長。僅在十一黃金周期間，恒大的銷售額就超過510億。

不過，推出購房折扣對(duì)恒大來說并不是新鮮事物。早在2010年，恒大就曾通過報(bào)紙發(fā)起過“全國全線樓盤8．5折大優(yōu)惠”活動(dòng)，一度引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。

近幾年，恒大也不斷推出促銷活動(dòng)，2019年2月，恒大集團(tuán)董事局主席許家印就曾在恒大營銷總結(jié)大會(huì)上主導(dǎo)開啟季度促銷活動(dòng)，針對(duì)在售690個(gè)項(xiàng)目給予住宅產(chǎn)品9折、商鋪產(chǎn)品8折優(yōu)惠；2018年8月恒大發(fā)起持續(xù)2個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)，旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤住宅樓盤全部89折、商鋪6折起；2016年3月22日，恒大宣布全國349個(gè)樓盤除上海、啟東等項(xiàng)目外，均享受87折優(yōu)惠。

疫情之下，2020年2月13日，恒大率先啟動(dòng)網(wǎng)上購房，提供網(wǎng)上VR看房、網(wǎng)上選房、網(wǎng)上購房等一站式服務(wù)，成為首家全面推行“網(wǎng)上購房”的房企。同時(shí)，根據(jù)恒大此次推出的優(yōu)惠政策，2月18起恒大全國在售樓盤可享受75折優(yōu)惠，并可以根據(jù)樓棟去化率、付款方式等條件再有折上折。

根據(jù)恒大公開的營運(yùn)數(shù)據(jù)，今年2月的75折購房活動(dòng)使恒大的合同銷售金額增長107．8％。由此看來，恒大在未來將繼續(xù)不定期開展打折銷售活動(dòng)，以此拉動(dòng)增長。

新能源汽車業(yè)務(wù)暫未盈利

根據(jù)恒大對(duì)自身的定位，經(jīng)過多年規(guī)劃與探索，目前集團(tuán)的多元化布局已全面完成，形成了民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)、文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)。

視新能源汽車業(yè)務(wù)為龍頭的恒大，一直不吝為其投入巨資。2019年年末，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾表示，恒大的造車路與全世界其他車企不同，恒大不會(huì)彎道超車，而是換道超車。概括起來就是“買買買”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”，即用收購、聯(lián)合、戰(zhàn)略合作的方式，把汽車事業(yè)做大做好。

靠著收購和合作，恒大新能源汽車業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，不過暫時(shí)還未能盈利。負(fù)責(zé)造車業(yè)務(wù)的恒大健康于3月30日晚間發(fā)布2019年年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，恒大健康2019年?duì)I收為56．36億元人民幣，同比增長79．88％；2019年凈虧損49．47億元，去年同期虧損14．28億元。

恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮透露，恒大健康在新能源汽車領(lǐng)域已累計(jì)投入了147億元，主要用于企業(yè)收購。他表示，這種虧損是階段性、暫時(shí)性。預(yù)計(jì)2021年和2022年，相關(guān)投資合計(jì)將達(dá)200億元左右，“未來三到五年相信我們可以成為規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源車企”。

據(jù)公告透露，目前，恒馳第一款車“恒馳1”計(jì)劃于2020年亮相，恒馳全系列產(chǎn)品將從2021年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)全面量產(chǎn)；廣東、上海生產(chǎn)基地將于2020年下半年竣工，2021年投產(chǎn)，首期規(guī)劃產(chǎn)能均為20萬輛。

雖然目前造車事業(yè)并未盈利，但卻為恒大拿地提供了便利。據(jù)億翰智庫不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年上半年，恒大通過新能源汽車項(xiàng)目獲得的新增土地建筑面積約726．6萬平米，占恒大新增土地儲(chǔ)備面積的約為16．3％，其中工業(yè)用地為440．4萬平米，平均樓面地價(jià)僅為389元／平米。

除了新能源汽車外，恒大近期成立的恒大寶集團(tuán)也頗引人關(guān)注。

據(jù)推測(cè)，在未來，“恒大寶”可能將成為恒大旗下房產(chǎn)、汽車，甚至奢侈品等所有商品的線上銷售渠道，以降低銷售成本。